繰上げ返済時の究極の選択!返済期間を短くするか、返済額を減らすのか?

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あなたは、住宅ローンか投資用不動産のローンを借りていますか?

ローンの金額はなかなか減っていきませんよね。

まとまったお金さえあれば、繰上げ返済をして、気分をスッキリとさせたいものです。

実は、この繰上げ返済には、2通りのやり方があります。

あなたにとって、果たして、どちらの方法がお得になるのでしょうか?

「期間短縮型」と「返済額軽減型」

それでは、繰上げ返済の2種類の方法を見ていきましょう。

2種類とは、「期間短縮型」「返済額軽減型」のことを指しています。

「期間短縮型」の繰上げ返済は、毎月の返済額を変えずに、返済期間を短くする方法です。

「返済額軽減型」の繰上げ返済は、返済期間を変えずに、毎月の返済額を減らす方法です。

一般的には、利息の軽減効果が大きい「期間短縮型」が有利とされています。

しかし、その他の要素も考えると、一概に「期間短縮型」ばかりがよいというわけでもありません。

「返済額軽減型」の繰上げ返済にも効果的な活用方法があるのです。

そもそも、「期間短縮型」が有利といわれるのは、利息の軽減効果が返済額軽減型よりも大きいことにあります。

ローンを組むと、最初の数年間は返済額のうち、半分以上が利息の支払いに充てられます。

繰上げ返済を行った場合は、その全額が元本部分の返済に充当されるため、大きく利息が軽減されるのです。

「期間短縮型」の繰上げ返済のメリット

具体的に数値でシミュレーションしてみましょう。

例えば、1000万円を金利1.5%、30年間の条件で借りると、毎月の返済額は3万4512円となります。

30年間の利息の支払い総額は242万円になります。

1年後に100万円の繰上げ返済を1回行った場合、「期間短縮型」では、約50万円の利息が軽減されるのに対し、「返済額軽減型」は約23万円にとどまります。

その差は約27万円です。

この利息軽減効果の額だけに注目すると、「期間短縮型」のほうがメリットは大きくなります。

「返済額軽減型」の繰上げ返済のメリット

では、繰上げ返済をする場合は、「期間短縮型」で進めるべきなのでしょうか?

物事はそれほど単純ではありません。

家計を見直し、ボーナスにもほとんど手をつけずに、コツコツ貯めた100万円という虎の子の資金が、繰上げ返済後、一気に手元からなくなってしまうのです。

それでも、毎月のローン返済額は一切変わりません。

生活自体も何も変化はありません。

ただ、手元から資金がなくなってしまうだけです。

ローンを完済するまでは、繰上げ返済の効果を実感することはできません。

手元資金がなくなる不安や、万が一の出費のことを考えると、なかなか思い切って繰上げ返済に踏み出せない人も多いのではないでしょうか。

利息の軽減効果は大きくても、簡単には実行できない難しさが「期間短縮型」にはあるのです。

そんな人にオススメしたいのが、「返済型軽減型」という繰上げ返済です。

このやり方であれば、毎月のキャッシュフローを増やすことができ、繰上げ返済後、すぐに効果を実感することができます。

例えば、先ほどと同じ条件でローンを借りて、返済額軽減型で繰上げ返済した場合、毎月の返済額は3451円減ることになります。

年間にすると、約4万1000円が手元に残るので、ワンルームであれば固定資産税をまかなえることになります。

さらに、毎年繰上げ返済を進めると、手元に残るお金はどんどん増えていきます。

購入時の頭金が少なく、家賃収入からローンの返済を差し引くと、手元にあまり現金が残らないという人にはありがたい手法です。

さらに、月々の返済比率を抑えることができるため、ローンが通りやすくなる効果もあります。

返済比率とは、年収に対する年間返済額の割合のことを指します。

例えば、年収が500万円の人がローンを毎年100万円返済しているとすると、返済比率は20%となります。

金融機関は返済比率も融資基準の1つとして検討しているので、返済比率が下がるほど、ローンが借りやすくなるのです。

現状の返済比率が高い人は、完済まで待たずとも、返済比率を下げることで、次の物件を購入することも可能です。

金融機関によって繰上げ返済手数料の金額や、繰上げ返済の最低金額など返済の条件はさまざまです。

しかし、基本的には、どの金融機関でも、「期間短縮型」と「返済型軽減型」のどちらかを選ぶことができます。

繰上げ返済は進めたいけれど、手元資金がなくなることに抵抗があるという人は、「返済額軽減型」も検討してみてはどうでしょうか。

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