ワンルームマンションを保有することによる合法的な節税方法とは?

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会社員や公務員の多くは「自分に節税なんて関係ない」と思っている人も多いでしょう。

ところが、ワンルームマンションを持つと給与所得者も、節税が可能となることはあまり知られていません。

今回は、ワンルームマンションを保有することによる節税メリットを紹介したいと思います。

損益通算の仕組み

まず、ワンルームマンションの家賃収入は不動産所得に分類されます。

このため、ワンルームマンションを保有しているサラリーマンは、毎月の給与所得、家賃収入の不動産所得という2つを合わせたものが最終的な所得(儲け)となります。

この場合、確定申告が必要となってきます。

不動産所得とは、家賃収入から必要経費を差し引いたものです。

必要経費として認められるのは、主にローン利子と減価償却費があります。

例えば、1500万円のワンルームマンションの場合、1500万円は建物代部分と土地代部分に分離できますが、この建物部分のローン利子だけは必要経費として認められます。

建物は時間が経つにつれて価値が失われていくため、減価償却費として計上することができます。

したがって、収支(家賃収入からローン返済など実際に出ていくお金を引いたもの)はトントンだったとしても、税制上では赤字になることが大きなポイントです。

不動産による節税効果

ワンルームマンションを持つと、不動産所得のこの赤字部分を損益通算する(給与所得など他の所得と合算する)ことで、課税所得を下げることができるのです。

実際、どのくらいの節税効果があるのか例を挙げましょう。

年収800万円の会社員の場合、年収から社会保険料控除、給与所得控除などが引かれ、課税される所得は約480万円になります。

この480万円という金額で所得税と住民税が決まり、この場合、所得税が約54万円、住民税が約48万円になります。

分かりやすく大きな金額で説明すると、仮に、不動産所得で110万円の赤字が出た場合、約370万円(480万円 – 110万円)が課税所得となります。

支払う所得税は約33万円、住民税は約37万円となり、不動産所得がないときに比べ、所得税が21万円、住民税が11万円も下がることになります。

具体的には、確定申告することにより、会社から源泉徴収された所得税から21万円が還付されることになり、住民税の場合は、翌年に支払う住民税が11万円安くなることになるのです。

節税のことだけを考えると、減価償却費の見込めない中古物件よりも、たくさん減価償却費を計上できる新築物件のほうが効果が大きいです。

ところが、月々のキャッシュフローは、物件価格の安い中古物件のほうに軍配があがります。

私は、新築物件と中古物件を適切なバランスに保ちながら、不動産の運用をしています。

キャッシュフロー効果の中古物件に、節税効果の新築物件。

不動産を購入するにあたっては、このあたりの事情もよく考慮する必要があると思っています。

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