あいまいな用語…「利率」と「利回り」の計算方法の違いとは?

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我々が金融商品への投資を検討するときに、よく目にする「利率」「利回り」

似たような意味だということは推測できますが、正確には、意味が異なっています。

この2つの言葉のちがいを、あなたは説明することができますか?

難しい話ではありませんので、これを機会に押さえておきましょう。

金融商品の利率とは

利率とは「1年に発生する利子の元本に対する割合」のことを言います。

100万円を利率1%の定期預金に預けると、1年後には101万円になります…

という使い方をします。

これはシンプルですよね。

金融商品の利回りとは

利率は1年をひとつの単位として評価しました。

しかし、利回りは特定の運用に対する収益を1年あたりに換算したものを評価したものになります。

例えば、利率4%の債券を100万円購入したと仮定します。

この債券を4年間保有して104万円で売却する場合を考えます。

4年間の収益の合計は、利子4万円の4年分(インカムゲイン相当)と、売却益4万円(キャピタルゲイン相当)を足して、20万円となります。

4年間で20万円儲けたことになりますから、1年あたりの儲けは5万円ということになります。

つまり、年利回りは5%ということになります。(計算の都合上、税金は考慮しないことにします。)

では、同様のケースで、4年後に96万円で債券を売却した場合はどうなるでしょう。

利子4万円の4年分でインカムゲイン相当が16万円であることは変わりませんが、売却損が4万円となり、キャピタルゲイン相当はマイナス4万円となります。

合計すると、4年間で12万円の収益を上げたことになります。

つまり、年利回りは3%ということになります。

投資をする場合、投資期間は1年とは限らないことが多いため、「利率」よりも、この「利回り」を使った方が実態に即しているケースが多いです。

ただ、利回りは複利運用される分だけ、高めに表示されがちです。

利率で表示されている商品と単純比較するときには、注意しましょう。

不動産投資の利回り

上記は、金融商品(債券)の利回りの例でしたが、不動産の利回りの場合は、もう少し事情が複雑になります。

不動産の場合、投資額は物件の購入価格です。

収益は家賃収入になります。

仮に、年間家賃収入が60万円のマンションを1000万円で購入したと仮定します。

このとき、利回りは60万円÷1000万円=6%となります。

しかし、実際は、家賃収入からローンや管理費用などを差し引き、本当の収入は60万円にはなりません。

ローンや管理費用が年間40万円だったとすると、本当の収入は60万円ー40万円=20万円になります。

このため、20万円÷1000万円=2%としたほうが、実態に合っていることになります。

最初に計算した6%を表面利回り、実収入をベースにして計算した2%を実質利回りと言います。

不動産屋でよく表示されているのは、表面利回りです。

これが高いからといって、安易に購入することがないように注意しましょう。

表面利回りがとても高い物件は、物件価格が極端に安く、不動産会社が売りたがっている問題物件なのかもしれません。

実質利回りの計算や収益のシミュレーションをきちんとすることが重要です。

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