避けることのできない火災や地震のリスク!不動産投資での留意点とは?

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現在、私は関西圏に、投資用のワンルームマンションを8戸、保有しています。

おかげさまで、今のところ、安定した家賃収入に恵まれている状況です。

しかし、不動産投資を始めるまでは、不動産に対するリスクが気になって仕方がありませんでした。

今回は、このリスク、特に天災・自然災害に対するリスクについて、見ていきたいと思います。

地震大国、日本

言うまでもなく、日本は、地震大国です。

1995年の阪神大震災、2011年の東日本大震災に代表されるように、大規模な地震が発生するリスクが非常に高くなっています。

今後30年以内に、東京直下型の地震や、関西を直撃する南海トラフ地震が発生する確率は70%程度だと言われています。

このような地震に加えて、いつ発生するか予期できない火災のリスクもあります。

不動産投資を始めたくても、このように避けることができないリスクがあるので、誰でも不安になるのは当然のことだと思います。

事実、これらのリスクを完全に排除することはできません。

しかし、適切な対策をとることで、ある程度のリスクヘッジを行うことは可能になります。

火災リスク

火災については、まず、火災保険にきちんと加入しておくことが重要です。

補償内容にもよりますが、普通の火災であれば、大部分をカバーしてくれるはずです。

火災で全焼する可能性が高いのは、なんといっても木造物件です。

鉄筋コンクリート造(RC)や、鉄骨鉄筋コンクリート作(SRC)の物件は、コンクリートと鉄骨で作られているため、部分的に焼失することはあっても、全焼という話はあまり聞きません。

火災リスクを極力小さくしたいのであれば、不動産投資の対象を、鉄筋コンクリート造(RC)や、鉄骨鉄筋コンクリート作(SRC)の物件に絞るとよいでしょう。

地震リスク

次に、地震です。

地震が原因で発生した火災が、火災保険でカバーされないことは、よく知られていると思います。

地震リスクに備えるためには、地震保険に頼らざるを得ないのです。

ただ、地震保険は、保険料のわりに補償範囲も狭く、補償額も半額程度のことが多いので、なんとなく心もとないです。

地震保険に加入したから安心というわけではなく、物件についても、なるべく地震の発生しない地域のものを購入するように気をつけましょう。

次に、建物の耐震性の視点で見てみましょう。

耐震性は高いものから順に、鉄筋鉄骨コンクリート(SRC)、鉄筋コンクリート(RC)、重量鉄骨、軽量鉄骨、木造建築となっています。

一般的に、SRCやRCは、地震で完全に倒壊する可能性は極めて低いと言われていますので、これらに絞って、物件を購入するのもひとつのやり方だと思います。

あと、耐震基準についても、触れておきましょう。

不動産業界では、1981年(昭和56年)の新耐震基準以降に着工された物件であれば、基本的な耐震基準は十分満たしている物件だと言われています。

逆に、1981年以前の物件は「旧耐震物件」などと呼ばれ、耐震性が非常に弱いと言われています。

中古物件を購入するときには、1981年(昭和56年)以降に着工された物件を検討対象とすることが重要になってきます。

一時期、耐震偽装事件が世間を賑わせたことがありました。

不動産を購入するときには、これもリスクです。

不安な人は、建物の調査・検査を専門にしている会社に依頼してもよいでしょう。(しかし、不動産投資で中古物件を購入するときに、いちいち調査会社にチェックしてもらっているケースは少ないと思います。)

他に、地震リスクを軽減する手段として、物件の保有エリアを複数に分散させることも考えられます。

東京の物件だけでなく、大阪の物件も所有していれば、どちらかが地震で倒壊したとしても、片方は助かるというものです。

リスクを回避するために

以上、火災や地震に対するリスク対策をいくつか見てきました。

・火災保険に加入する
・地震保険に加入する
・地震の少ない地域の物件を対象とする
・鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)や鉄筋コンクリート(RC)を対象とする
・1981年(昭和56年)以降の物件を対象とする
・建物の調査会社を活用する
・物件の保有エリアを複数に分散させる

あと、もう一点、リスク対策として、重要なことがあります。

「天災を含めた不測の事態は、常に発生する可能性がある」という前提にたつことです。

例えば、有事の際の費用を、毎月積み立てておき、余裕資金を蓄えておくことなどです。

火災や地震だけでなく、機械設備の故障や空室クリーニングなどの出費も考えられます。

あらゆるトラブルが起きても、落ち着いて対応できるだけの資金・体制を準備しておくことも、不動産投資のリスク対策としては、最低限必要なことではないでしょうか。

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